Продажа недвижимости нерезидентом РФ

Налогообложение физических лиц

Налог на доходы физических лиц. НДФЛ.

Плательщики: Физические лица – нерезиденты РФ

Пунктом 2 статьи 207 НК РФ установлено, что налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

При установлении налогового статуса физического лица учитывается любой непрерывный 12-месячный период, определяемый на соответствующую дату получения доходов, в том числе начавшийся в одном налоговом периоде (календарном году) и продолжающийся в другом налоговом периоде (календарном году). При этом для определения 12-месячного периода принимаются во внимание календарные месяцы.

Если на дату получения дохода физическое лицо признается налоговым резидентом РФ, доход, полученный таким лицом, подлежит налогообложению по ставке 13%. В ином случае его доход подлежит налогообложению по ставке 30%.

Объект – доход, полученный от источников в РФ

Согласно ст.208 НК РФ п.1 п.п.5 к доходам от источников в Российской Федерации относятся

 доходы от реализации:

« недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации;

 иного имущества, находящегося в Российской Федерации и принадлежащего физическому лицу»

 Согласно ст.208 НК РФ п.3 п.п.5 к доходам, полученным от источников за пределами Российской Федерации, относятся:

«доходы от реализации:

 недвижимого имущества, находящегося за пределами Российской Федерации;

иного имущества, находящегося за пределами Российской Федерации»

Для доходов, в отношении которых предусмотрены ставки, отличные от 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению. При этом налоговые вычеты не применяются.

Из положений п.4 ст. 210 НК РФ и п. 17.1 ст. 217 НК РФ следует, что в отношении доходов нерезидентов налоговая база определяется без применения налоговых вычетов, предусмотренных ст. 218-221 НК РФ, а также без учета срока владения проданным имуществом.

Доходы налогоплательщика, выраженные в иностранной валюте, пересчитываются в рубли по курсу ЦБ, установленному на дату фактического получения доходов.

При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные как в денежной, так и в натуральной форме, а также в форме материальной выгоды. 

 К доходам, полученным в натуральной форме, относятся:

1.)    Оплата (полностью или частично) за налогоплательщика товаров (работ, услуг), имущественных прав;

2.)  Полученные налогоплательщиком товары, выполненные в интересах налогоплательщика работы, оказанные в интересах налогоплательщика услуги на безвозмездной основе или с частичной оплатой;

3.)    Оплата труда в натуральной форме.

При получении дохода в натуральной форме налоговая база определяется как стоимость товаров (работ, услуг), иного имущества, исчисленная исходя из их цен, определяемых в соответствии со ст.105.3 НК РФ. При этом в стоимость таких товаров (работ, услуг) включается соответствующая сумма налога на добавленную стоимость, акцизов и исключается частичная оплата налогоплательщиком стоимости полученных им товаров, выполненных для него работ, оказанных ему услуг.

Доходов налогоплательщика, полученным в виде материальной выгоды, является:

При расчетах с использованием заемных (кредитных) средств

Материальная выгода, полученная от экономии на процентах за пользование налогоплательщиком заемными (кредитными) средствами, полученными от организаций или индивидуальных предпринимателей. При получении материальной выгоды от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами в налоговую базу включается превышение:

-  суммы процентов за пользование заемными (кредитными) средствами, выраженными в рублях, исчисленной исходя из двух третьих действующей ставки рефинансирования, установленной ЦБ на дату фактического получения налогоплательщиком дохода, над суммой процентов, исчисленной исходя из условий договора;

-  суммы процентов за пользование заемными (кредитными) средствами, выраженными в иностранной валюте, исчисленной исходя из 9 процентов годовых,

над суммой процентов, исчисленной исходя из условий договора.

Удержание и перечисление налога осуществляется налоговым агентом.

При расчетах с взаимозависимыми лицами согласно ст.20 НК РФ п.1. Взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица и (или) организации, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц, а именно:

п.п.3 лица состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Материальная выгода, полученная от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у взаимозависимых лиц по отношению к налогоплательщику.

Налоговая база определяется как превышение цены идентичных (однородных) товаров (работ, услуг), реализуемых лицами, являющимися взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, в обычных условиях лицам, не являющимся взаимозависимыми, над ценами реализации идентичных (однородных) товаров (работ, услуг) налогоплательщику.

При расчетах ценными бумагами

Материальная выгода, полученная от приобретения ценных бумаг. Налоговая база определяется как превышение рыночной стоимости ценных бумаг, определяемой с учетом предельной границы колебаний рыночной  цены ценных бумаг, над суммой фактических расходов налогоплательщика на их приобретение. Порядок определения рыночной цены ценных бумаг и предельной границы колебаний рыночной цены ценных бумаг устанавливается федеральным органом, осуществляющим регулирование рынка ценных бумаг.

Ставки НДФЛ. Доходы нерезидентов РФ облагаются по ставке 30%, за исключением доходов, получаемых:

1.)    В виде дивидендов от долевого участия в деятельности российских организаций, в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере 15%;

2.)    От осуществления трудовой деятельности, указанной в ст.227.1 НК РФ, в отношении которых ставка устанавливается в размере 13%;

3.)    От осуществления трудовой деятельности в качестве высококвалифицированного специалиста в соответствии с ФЗ от 25.07.2002г. №115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в РФ», в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере 13%.

4.)    Доходы от долевого участия в деятельности российских организаций, полученные в виде дивидендов нерезидентами РФ

Налоговые агенты – российские организации, индивидуальные предприниматели и постоянные представительства иностранных организаций в РФ, от которых налогоплательщик получил доходы, - обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога в день фактического получения дохода (день выплаты дохода, день передачи доходов в натуральной форме)

Согласно ст.228 НК РФ ст.1. п.п. 2 исчисление и уплату налога производят следующие категории налогоплательщиков:

физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав.

Налогоплательщики самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном ст. 225 НК РФ.

 Иностранные физические лица при получении доходов, которые подлежат налогообложению в соответствии со ст. 227 и ст.228 НК РФ, и выезде  за пределы территории Российской Федерации представляют налоговую декларацию о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации. Налоговая декларация должна быть представлена им не позднее, чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.

Форма Декларации утверждена приказом ФНС России от 10.11.2011 N ММВ-7-3/760@ (ред. от 14.11.2013) "Об утверждении формы налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ), Порядка ее заполнения и формата налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ)"

 Декларация 3-НДФЛ:

В случае отсутствия у налогоплательщика места жительства (пребывания) на территории РФ, декларация о полученном доходе должна представляться в налоговый орган по месту расположения недвижимого  имущества.

При заполнении декларации 3-НДФЛ налогоплательщику, личность которого удостоверяет заграничный паспорт гражданина РФ, выданный посольством России, и не располагающему в РФ постоянным местом жительства, достаточно указать реквизиты заграничного паспорта и адрес места жительства в соответствующем иностранном государстве.

//http://www.nalog.ru/rn78/program/fiz/decl/

Уплата налога, доначисленного по налоговой декларации,  производится не позднее чем через 15 календарных дней с момента подачи такой декларации.

 Рекомендуем:

1) подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить  сумму налога в день фактического получения дохода (день выплаты дохода, день передачи доходов в натуральной форме)

2) супругам, являющимся в разводе оформить сделку купли-продажи и воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет.

На основании действующего законодательства, согласно п. 18.1 ст.217 НК РФ   к доходам, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев.

Имущественный налоговый вычет, связанный с приобретением имущества не применяется, если сделка купли-продажи совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми

К взаимозависимым лицам согласно ст.20 НК РФ п.3 относятся лица, которые состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

То есть, на момент совершения сделки купли-продажи супруги должны быть в разводе.

Согласно п.п.3 п. 1 ст.220 НК РФ  имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, не превышающем 2 000 000 рублей.

Имущественный налоговый вычет предоставляется после получения налогоплательщиком свидетельства о праве собственности на недвижимость.

 В фактические расходы на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться следующие расходы:

 расходы на разработку проектной и сметной документации;

 расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;

 расходы на приобретение жилого дома или доли (долей) в нем, в том числе не оконченного строительством;

 расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке жилого дома или доли (долей) в нем, не оконченного строительством) и отделке;

 расходы на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации;

 В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться следующие расходы:

 расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;

 расходы на приобретение отделочных материалов;

 расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ;

 Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного жилого дома или доли (долей) в них либо отделку приобретенной квартиры, комнаты или доли (долей) в них возможно в том случае, если договор, на основании которого осуществлено такое приобретение, предусматривает приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них;

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган:

Документы о праве собственности (свидетельство);

Договор;

Передаточный акт;

Документы, подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы);

Справку по форме 2-НДФЛ.

 Имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику только на основании документов, подтверждающих возникновение права на указанный вычет.
  

Налог на имущество физических лиц

Согласно ст.1 Закона РФ от 09.12.1991 N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" Плательщиками налогов на имущество физических лиц (далее - налоги) признаются физические лица - собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Органы, осуществляющие кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также органы, технической инвентаризации обязаны ежегодно до 1 марта представлять в налоговый орган сведения, необходимые для исчисления налогов,  по состоянию на 1 января текущего года.

По новым строениям, помещениям и сооружениям налог уплачивается с начала года, следующего за их возведением или приобретением.

За строение, помещение и сооружение, перешедшее по наследству, налог взимается с наследников с момента открытия наследства.

В случае уничтожения, полного разрушения строения, помещения, сооружения взимание налога прекращается, начиная с месяца, в котором они были уничтожены или полностью разрушены.

При переходе права собственности на строение, помещение, сооружение от одного собственника к другому в течение календарного года налог уплачивается первоначальным собственником с 1 января этого года до начала того месяца, в котором он утратил право собственности на указанное имущество, а новым собственником – начиная с месяца, в котором у последнего возникло право собственности.

Платежные извещения об уплате налога вручаются плательщикам налоговыми органами ежегодно.

Уплата налога производится не позднее 1 ноября года, следующего за годом, за который исчислен налог.

Консультант: Аудитор: Прозорова Наталья Александровна, Член СРО аудиторов  НП «Московская аудиторская палата» ОРНЗ: 21203079895.

Местонахождение: Россия, 196084, Санкт-Петербург, ул. Заставская  д.7, офис 501 А

Тел. 8 911 818 03 77